LEI No 4.591 – DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964 – DOU DE 21/12/64 – Lei do Condomínio – Alterada

Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
O Presidente de República Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

TÍTULO I –
DO CONDOMÍNIO

Art. 1 . As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá , cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.
Art. 2 . Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de
propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.
§ 1o O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno. (Parágrafo incluído pela Lei no 4.864, de 29.11.1965) § 2o O direito de que trata o § 1o dêste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio. (Parágrafo incluído pela Lei no 4.864, de 29.11.1965)
§ 3o Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas.(Parágrafo incluído pela Lei no 4.864, de 29.11.1965)

Art. 3 . O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de
edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito constituirão condomínio de todos, e serãoinsuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO)
Art. 4 . A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à
sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos, (VETADO).
Parágrafo único – A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com
orespectivocondomínio.(RedaçãodadapelaLein 7.182,de27.3.1984) Art. 5 . O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades
isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável.
Art. 6 . Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.
Art. 7 . O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no registro de Imóveis, dele
constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.
Art. 8 . Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o
promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casa térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupadapela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal de todo o terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades ente si.

CAPÍTULO II –
DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

Art. 9 Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou
promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
§ 1 . Far-se-á o registro da Convenção no registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
§ 2 . Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores cessionários e promitentes cessionários atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reuna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
§ 3 . Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos; i) o quorum para s diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição defundo de reserva;
l) a forma e o quorum paraas alterações de convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

§ 4 No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8 , a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.(ParágrafoincluídopelaLein 4.864,de29.11.1965)

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I alterar a forma externa da fachada;
II decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego,à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
IV – embaraçar o uso das partes comuns.

§ 1 . O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandas desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

§ 2 . O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unidade dos condôminos.

Art. 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.

CAPÍTULO III –
DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1 . Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade.

§ 2 . Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhepromover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.

§ 3 . O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.

§ 4 . As obras que interessarem a estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa com aprovação da assembléia.

§ 5 . A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonera-lo de seus encargos.

CAPÍTULO IV –
DO SEGURO, DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIA

Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do habite-se , sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamentepala Municipalidade.
Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou vendado terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
§ 1 Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.
§ 2 Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna.
§ 3 Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a
contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria.
Art. 15. Na hipótese de que trata o 3 do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.
§ 1 Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará e depositará, à disposição do Juízo, as importância arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.
§ 2 Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o Juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o Oficial de Registro de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar.
§ 3 Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de dez dias para a contestação, VETADO.
§ 4 Senãocontestado,oJuiz,imediatamente,julgaráopedido.
§ 5 Secontestadoopedido,seguiráoprocessooritoordinário.
§ 6 Se a sentença fixar o valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio em execução restituíra à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à razão de 1% ao mês, desde a data da concessão de eventual liminar, ou pagará o total devido, com os juros da mora a contar da citação.
§ 7 Transitada em julgado a sentença servirá ela de título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.
§ 8 A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais necessários a adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.
Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da edificação, o síndico promovera o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.
Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade. (Redação dada pela Lei no 6.709, de 31.10.1979)
§ 1o A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15.
§ 2o Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei.
§ 3o Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo, e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2o ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de construção.
Art. 18. A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por fôrça de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno. (Redação dada pela Decreto-Lei no 981, de 21.10.1969)

CAPÍTULO V –
UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO OU DO CONJUNTO DE EDIFICAÇÕES

Art. 19. Cada condômino tem direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma segundo suas conveniências e interesses, condicionados, uma e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incomodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
Parágrafo único. VETADO.
Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.
Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.
Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.

CAPÍTULO VI –
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
§ 1 Competeaosíndico:
a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos.
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao
condomínio.(AlíneaincluídapelaLein 6.434,de15.7.1977)
§ 2 As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia-geral dos condôminos.
§ 3 A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.
§ 4 Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.
§ 5 O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção ou, no silêncio desta pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia-geral especialmente convocada.
§ 6 A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.

CAPÍTULO VII –
DA ASSEMBLÉIA GERAL

Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
§ 1 As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.
§ 2 O síndico, nos oito dias subsequentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateiro das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.
§ 3 Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais
do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção.
§ 4 Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça. (Redação dada pela Lei no 9.267, de 25.3.1996)
Art. 25. Ressalvado o disposto no 3 do art. 22, poderá haver assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.

Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, está só poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais.
Art. 26. VETADO.
Art. 27. Se a Assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

CAPÍTULO VI
Do Condomínio Geral

Seção I
Do Condomínio Voluntário

Subseção I
Dos Direitos e Deveres dos Condôminos

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.
§ 1o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
§ 2o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.
Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.
Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

Subseção II
Da Administração do Condomínio

Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.
Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.
§ 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
§ 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.
§ 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.
Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.

Seção II
Do Condomínio Necessário

Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).
Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).
Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes.
Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.

CAPÍTULO VII
Do Condomínio Edilício

Seção I
Disposições Gerais

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei no 12.607, de 2012)
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004)
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004)
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti- social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Seção II
Da Administração do Condomínio

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Seção III
Da Extinção do Condomínio

Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente.

Lei Ordinária de Balneário Camboriú/SC no 2805 de 12 de março de 2008

“TORNA OBRIGATÓRIA A REALIZAÇÃO DE VISTORIAS PERIÓDICAS NAS EDIFICAÇÕES DA CIDADE E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS” .
O Prefeito Municipal de Balneário Camboriú, Estado de Santa Catarina, Faço saber que a Câmara Municipal aprovou e eu sanciono a seguinte Lei.

Art. 1o – Os proprietários, responsáveis ou gestores das edificações privadas e públicas existentes no município deverão, às suas expensas, promover nestas, vistorias periódicas, para detecção de irregularidades na parte física do imóvel, registradas em um Parecer Técnico, no qual deverão ser obrigatoriamente anexados o Formulário de Inspeção Técnica e a Ficha Técnica da Edificação.
§ 1o – Estabelece-se a obrigação de preencher o Formulário de Inspeção Técnica, o qual deve reunir informações sobre as condições de segurança, salubridade, desempenho e habitabilidade, especialmente no que se refere aos elementos de fachada em espaços de uso público, estabilidade estrutural, impermeabilização de coberturas e instalações primárias; segundo o modelo que se apresenta nesta Lei como Anexo I;
§ 2o – Estabelece-se a obrigação de preencher a Ficha Técnica da Edificação, a qual deve reunir informações sobre a situação jurídica, arquitetônica e urbanística segundo o modelo que se apresenta nesta Lei como Anexo II;
§ 3o – Os Pareceres Técnicos de que trata o caput, deverão ser elaborados por Engenheiros, Arquitetos com registro no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia de Santa Catarina – CREA-SC;
§ 4o – Os responsáveis, proprietários ou gestores, das edificações de que trata esta lei, deverão manter a Ficha Técnica da Edificação e o formulário de inspeção técnica em local visível e franqueado ao acesso da fiscalização municipal.
Art. 2o – Ficam os proprietários de imóveis não unifamiliares e os condomínios obrigados a realizar a vistoria periódica das respectivas edificações e de seus elementos que estejam sobre logradouro público, observando características do imóvel, idade e periodicidade máxima.
§ 1o – A primeira vistoria da edificação deverá atender os prazos estabelecidos no quadro abaixo:
captura-de-tela-2016-10-07-as-17-30-05
captura-de-tela-2016-10-07-as-17-30-00

Observação: A data limite ate o ultimo dia útil do ano indicado.
§ 2o – Nas obras novas a primeira vistoria, de que trata o parágrafo anterior, ficará ao encargo da construtora e será requisito para a expedição do habite-se.
§ 3o – As demais vistorias periódicas da edificação deverão atender os prazos estabelecidos na Ficha Técnica da Edificação e não poderão ser maiores do que os limites máximos de periodicidade fixados no quadro abaixo:
captura-de-tela-2016-10-07-as-17-29-49
§ 4o – Em caso de denúncia a vistoria de que trata o parágrafo anterior deverá ser realizada no prazo de 90 dias
Art. 3o – A vistoria terá a periodicidade de três anos nas edificações abaixo relacionadas:
I – Comércio (varejo, atacado, supermercados, lojas de departamentos, centros de compras e outros), com mais de 1.500 m2 de área construída, ou utilizando mais de 3 (três) pavimentos;
II – Serviços, com mais de 5.000 m2 de área construída, ou utilizando mais de 9 (nove) pavimentos;
III – Hospitais e pronto-socorros;
VI – Locais, cobertos ou não, com lotação superior a 500 (quinhentas) pessoas;
Art. 4o – Excluem-se das disposições desta lei as edificações residenciais constantes de:
a) uma unidade habitacional por lote;

b) conjunto de duas ou mais unidades habitacionais, agrupadas horizontalmente e/ou superpostas, e todas com entrada independente, com frente para via oficial de acesso ou em condomínio (casas geminadas, casas superpostas, vilas, e conjunto residencial vila).
Art. 5o – O Parecer Técnico de que trata o Art. 1o deverá ser elaborado segundo as disposições constantes da NBR 13.752/76, da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, sendo acompanhado de uma via da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, do serviço realizado, e conter no mínimo:
I – Descrição detalhada do estado geral da edificação e/ou dos equipamentos;
II – Os pontos sujeitos à manutenção preditiva, preventiva, corretiva ou substituição;
III – As medidas saneadoras a serem utilizadas;
IV – Os prazos máximos para conclusão das medidas saneadoras propostas; e
V – Formulário de Inspeção Técnica e Ficha Técnica da Edificação, devidamente preenchidos.
Parágrafo Único – Os responsáveis pelas edificações deverão apresentar cópia da ART referente ao Parecer Técnico e da Ficha Técnica da Edificação à Prefeitura até a data limite para a vistoria.
Art. 6o – O profissional responsável pela emissão do Parecer Técnico fica obrigado a comunicar à Secretaria Municipal de Planejamento Urbano quaisquer danos que afetem o uso e a segurança das edificações de que trata esta Lei.
Art. 7o – São consideradas infrações ao disposto nesta lei:
I – a não realização das vistorias nos prazos estabelecidos no Art. 2o;
II – não manter a Ficha Técnica da Edificação em local visível e franqueado à fiscalização;
III – não realizar as medidas saneadoras apontadas nos Pareceres Técnicos e no Formulário de Inspeção Técnica, nos prazos ali estabelecidos;
Parágrafo Único – As infrações ao disposto nesta Lei são passíveis de punição com multa no valor equivalente a 10 UFM (Unidades Fiscais Municipais), renovável a cada 30 (trinta) dias, até que seja sanada a irregularidade.
Art. 8o – As edificações existentes terão prazo estabelecido no Art. 2o para atendimento aos dispositivos desta lei.
Art. 9o – Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação.
Balneário Camboriú, 12 de março de 2008.
RUBENS SPERNAU Prefeito Municipal

LEI No 3064/2010.

“GARANTE A HABITAÇÃO DE ANIMAIS DOMÉSTICOS NAS UNIDADES RESIDENCIAIS E APARTAMENTOS DE CONDOMÍNIOS E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS.”

O Presidente da Câmara de Vereadores de Balneário Camboriú, Estado de Santa Catarina, no uso de suas atribuições legais e na conformidade com o disposto no § 7o do artigo 53 da Lei Municipal no 933/90 – Lei Orgânica Municipal. Faz saber que a Câmara de Vereadores aprovou, e eu promulgo a seguinte Lei.
Art. 1o Fica garantida a habitação de animais domésticos de pequeno porte pertencentes ao proprietário de imóvel ou inquilino residente nas unidades residências e apartamentos de condomínios em cumprimento da Constituição Federal de 1988, art. 5o e seu inciso XI.
Art. 2o A circulação dos animais nas áreas comuns do condomínio ficará a critério de decisão da maioria absoluta dos condôminos em assembléia geral, não podendo ser vedada a entrada e saída dos animais do condomínio.
Art. 3o O proprietário deverá cadastrar o animal no condomínio apresentando registro oficial expedido por veterinário competente.
§ 1o O proprietário do animal deverá ser pessoa maior de dezoito anos.
§ 2o Ao transitar em áreas comuns do condomínio o animal deverá estar sempre acompanhado de pessoa responsável e ser facilmente identificado por placas ou coleiras.
§ 3o Sempre que solicitado pelo condomínio o proprietário do animal ou responsável deverá apresentar certificado da vacinação em dia contra raiva, cinomose, tratamento de verminoses e, no caso das aves vacinação contra psitacose.
§ 4o Fica o proprietário ou responsável pelo animal obrigado a cumprir o caput deste artigo em noventa dias sob pena de proibição da circulação no interior do condomínio e multa de até 30% (trinta) do valor do condomínio, até a apresentação do comprovante de cadastramento do animal.
Art. 4o Esta Lei trata exclusivamente de animais domésticos, animais considerados ferozes, ou médio somente poderão ser aceitos mediante aprovação de 2/3 (dois terços) dos moradores mediante prévia consulta por escrito aos mesmos.
Art. 5o O descumprimento desta Lei incidirá aos condomínios multa de um salário Mínimo vigente, e na sua reincidência a multa será em dobro, devendo o valor devido ser pago a uma entidade de proteção ao animais do município.
Art. 6o A partir da promulgação desta Lei, o Poder Executivo terá noventa dias para regulamentá-la.
Art. 7o Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação. Balneário Camboriú (SC), 09 de março de 2010.
VEREADOR MOACIR SCHMIDT Presidente

LEI No 1669/97
(Regulamentada pelo Decreto no 2955/1998)

OBRIGA CONDOMÍNIOS A MANTER À DISPOSIÇÃO DOS CONDOMÍNIOS CADEIRA DE RODAS.

O Prefeito Municipal de Balneário Camboriú, Estado de Santa Catarina. Faço saber que a Câmara Municipal aprovou e eu sanciono a seguinte Lei.
Art. 1o – Torna obrigatória a existência de cadeira de rodas dobraveis em todos os condomínios residenciais e comerciais, hotéis e hospedarias de qualquer natureza, com mais de dois andares, em todo o território do Município de Balneário Camboriú. (Redação dada pela Lei no 1925/1999)
Parágrafo Único – A cadeira de rodas deverá ficar no “hall” de entrada dos condomínios, o mais próximo possível do elevador ou escadas que dão acesso às unidades habitacionais ou comerciais.
Art. 2o – Deverá estar a cadeira de rodas em bom estado de conservação, podendo ser utilizada por qualquer pessoa que se encontre no interior do condomínio, em caso de urgência.
Art. 3o – A presente Lei será regulamentada pelo Poder Executivo, no prazo de 60 (sessenta) dias cabendo-lhe fixar condições de aplicabilidade e as sanções cabíveis aos infratores, nos termos em que prevê o Código de Normas e Instalações do Município.
Art. 4o – Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogando-se as disposições em contrário.
Balneário Camboriú, 10 de junho de 1997.
LEONEL ARCÂNGELO PAVAN Prefeito Municipal

LEI No 12.607, DE 4 DE ABRIL DE 2012.

Altera o § 1o do art. 1.331 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, no que tange ao critério de fixação da fração ideal e às disposições sobre alienação e locação de abrigos para veículos em condomínios edilícios.

A PRESIDENTA DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
Art. 1o O § 1o do art. 1.331 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 1.331. ………………………………………………………
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
………………………………………………………………………..” (NR) Art. 2o (VETADO).
Brasília, 4 de abril de 2012; 191o da Independência e 124o da República.
DILMA ROUSSEFF
José Eduardo Cardozo