O síndico é uma figura chave no condomínio.

Além das atribuições previstas em lei e na convenção condominial, atualmente o síndico tem que desempenhar o papel de um verdadeiro gestor. Assim como em uma empresa, o síndico deve dirigir pessoas, otimizar recursos, controlar entradas e saídas, comprar produtos, contratar prestadores de serviços, fiscalizar serviços e tomar decisões.

No dia a dia, o síndico acaba se vendo obrigado a adquirir conhecimentos de manutenção hidráulica, elétrica, eletrônica e de engenharia. Seu objetivo deve ser promover a conservação da edificação, mediar conflitos entre vizinhos, resolver problemas, por em prática as decisões da assembleia, orientar os funcionários e praticar ações que visam a harmonia entre os moradores.

– Antes de qualquer coisa, o síndico deve estar consciente de suas responsabilidades perante a lei.

De acordo com o código civil (Lei 10406 de 2002, Art. 1.348), compete ao síndico:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Na prática, a infinidade de itens que integram a responsabilidade do síndico não está explicita no Artigo 1.348. O inciso V determina que o síndico deve promover a conservação da propriedade comum, o que implica em responsabilidade civil em caso de negligência em alguma manutenção.

Saiba o que se espera do síndico e fique atento a todas as manutenções que deve realizar:

  • Ouça os condôminos – Receber sugestões, reclamações, tirar dúvidas e sempre, promover soluções.
  • Controle as contas do condomínio – A Krieger realiza controles diários de saldos, contas a pagar e inadimplência. Fique por dentro, até para equalizar o saldo de caixa e as manutenções que deseja realizar.
  • Cumpra as Normas de Segurança exigidas pelo Corpo de bombeiros – Deve-se manter a recarga dos extintores em dia, bem como o teste das mangueiras de incêndio, porém muitas outras regras importantes são deixadas de lado nos prédios, como objetos nas antecâmaras, falta de luzes de emergência, condições dos corrimãos, etc. Vale lembrar que em caso de sinistro com danos pessoais ou materiais, o síndico poderá ser responsabilizado se comprovada sua negligência.
  • Cumpra a Legislação Vigente – Além da Lei 4591 de 1964, e do Código Civil Lei 10406 de 2002, o síndico deve estar atento à legislação municipal inerente ao condomínio. Em Balneário Camboriú, por exemplo, temos a Lei 2805/2008 que trata da vistoria e conservação das edificações, a Lei 3064/2010 que normatiza a habitação de animais domésticos no prédio e a Lei 1669/1997 que obriga os condomínios com mais de 2 andares a ter uma cadeira de rodas. Há também uma infinidade de dispositivos legais para manter o bom relacionamento entre os condôminos.
  •  Conheça a Convenção Coletiva de Trabalho vigente entre os sindicatos SECOVI e SECOVELAR como também a CLT (Consolidação das Leis do trabalho) – O síndico não precisa ser nenhum jurista, mas deve agir em concordância com as leis trabalhistas. Conhecer as atribuições e direitos de seus funcionários só irá enriquecer o relacionamento que tem com eles, e poderá reduzir o risco do condomínio ser penalizado por demandas trabalhistas.
  • Realize os Laudos PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais), PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e LTCAT (Laudo Técnico das Condições Ambientais do Trabalho) quando houver funcionários registrados no Condomínio – Os funcionários deverão passar por exame médico no caso de admissão, demissão, mudança de função, retorno ao trabalho e periódico. É necessário também realizar o seguro de vida dos empregados, o qual pode ser contratado juntamente com o seguro predial.
  • Oriente e fiscalize os funcionários do prédio – O síndico deve direcionar a equipe, informando que tarefas espera que eles realizem e como serão avaliados. Mesmo nos casos em que são contratadas empresas terceirizadas, é importante haver direção e acompanhamento pelo síndico.
  • Resolva problemas de emergência (conserto de portões, bombas, parte elétrica, vazamentos, etc) – Alguns problemas precisam de atenção imediata. Quando ocorrem em horários impróprios, em função da indisponibilidade dos profissionais, às vezes não é possível solucionar no mesmo instante, mas nestes casos é de extrema importância colocar comunicados informando aos condôminos os locais ou equipamentos que estão em manutenção, evitando transtornos ou acidentes.
  • É importante ter uma lista de profissionais e prestadores de serviços sempre a mão, dando preferência aos plantonistas.
  • Realize serviços e obras com segurança – Em se tratando de obras é necessário ter o acompanhamento de um profissional técnico responsável. Para sua segurança, na contratação de empresas, exija a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) com registro no CREA como também cópia dos comprovantes dos encargos trabalhistas recolhidos de todos os funcionários desta empresa que estão trabalhando no edifício.
  • Preste contas aos condôminos – Anualmente é realizada a prestação de contas na assembleia geral ordinária, porém todo condômino tem o direito de verificar as contas do condomínio a qualquer tempo. Uma gestão clara e transparente beneficia a todos e exalta a administração do síndico

Dicas:

  • Trabalhe com o Conselho – Debater os assuntos do condomínio e decidir em conjunto leva à uma gestão democrática. Além de dar transparência às suas ações, os condôminos sentem-se mais a vontade quando sabem que as decisões não são centralizadas.
  • Ouça os condôminos – Estimule os condôminos a realizar sugestões, responda às suas dúvidas e dê atenção à suas reclamações. Para isto deixe um livro de ocorrências no prédio ou disponibilize um e-mail. Cada morador tem um ponto de vista e ótimas idéias podem surgir ao analisar os problemas ou sugestões relatados.
  • Área de lazer – O uso das áreas de lazer é reduzido no inverno, principalmente nas áreas externas. Em conseqüência, sua manutenção também diminui. Aproveite o inicio da primavera para fazer um check-up desses locais: Realize a limpeza dos estofados, poltronas e cadeiras; faça a reposição dos utensílios; teste todos os equipamentos e banheiros; revitalize o jardim e plantas das áreas externas; verifique a pintura dos decks e bancos de madeira, bem como das paredes internas; verifique os chuveiros e lava pés. Assim, ao chegar o verão os condôminos poderão desfrutar destas áreas com conforto e segurança.